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「マンション更新費用を払わないで済む方法がある」と聞いたけど…?

マンションやアパートなどの賃貸物件に住んでいると、多くの物件で2年に1度位の周期で更新時期が訪れるかと思います。

更新時期の1~3ヶ月前になると、大家もしくは管理会社から更新の案内が届きます。更新の際には更新料の支払いが必要となっている物件が多いので、頭を悩ませている方も多いのではないでしょうか。

更新の際にもし更新料が払えなかったらどうなるのでしょうか?そもそも更新料は、本当に支払わなければならないものなのでしょうか?払わないで済む方法があるって、噂も。

そんな賃貸の更新料の疑問についてご紹介します。

賃貸更新料とは?

通常、賃貸物件には契約期間が設けられています。この期間が満了し、契約を更新する時に支払う料金のことを更新料と言います。更新料の相場は、賃料の1ヶ月分が一般的ですが、中には2ヶ月分と設定されている場合や、1万円と格安の金額が設定されている場合など、物件によって様々です。

この更新料、日本全国共通であるの?

更新料というシステムは首都圏や関東方面の慣習で、関西圏ではこの更新料のシステムがない地域もあるんです。

しかも、この更新料、法的根拠はないんです。民法や借地借家法に規定がないんです。つまり、法律上では更新料を支払いなさいとも、支払わなくても良いとも言われていないんです。

更新料に法的根拠がないなら、支払わなくてもいいの

「それなら今後は更新料を払わない!」と思った方もいらっしゃるかもしれませんが、実はそうはいきません。法的根拠はないのですが契約書に明記されていたら更新料を支払う義務は発生するんです。

過去に、更新料の支払いをめぐって裁判になったケースがあり、その際最高裁は次のような判決を下しています。

「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条により無効ということはできないとされる」

つまり、きちんと契約が締結され、家賃の額や更新期間に対して高すぎなければ無効にはできない、ということです。なので、更新料がよっぽど高額でない限り、払わなければならないということです。

高額というのがどの程度かですが、

過去に「1年間の契約で2ヶ月分の更新料」で裁判になったケースでは、借主が勝訴しました。

また一方でこんな判決もあります。

「2年間の賃貸借契約で更新時に賃料1ヶ月分程度の更新料であれば、消費者の利益を一方的に害するものにあたらないと解するのが相当である」

つまり、1年ごとに賃料2ヶ月分の更新料は高すぎるが、2年ごとに賃料1ヶ月分程度の更新料であれば妥当な金額ということです。

賃貸更新料を払わないとどうなる?

2年契約で賃料1ヶ月分の更新料は妥当なのはわかりましたが、払わない場合はどうなってしまうのでしょうか?賃貸借契約書に、毎月家賃を支払う、更新時には更新料を支払うと明記されている限り、更新時期を過ぎても、また退去した後でもその債務は残り請求され続けます

つまり更新料を支払わないということは家賃を滞納していることと同じことで、家賃を滞納した場合と同様に大家もしくは管理会社による督促が行われ、場合によっては強制退去になります。

督促~強制退去までの流れをご紹介します。

1.電話で催促 大家もしくは管理会社から電話で催促があります。
2.督促状が届く 未払い家賃の督促と支払いがない場合の契約解除の通知が届きます。
もし、内容証明郵便で督促状が届いた場合は、大家や管理会社が裁判を検討している可能性が高いと言えるので注意しましょう。
3.連帯保証人へ連絡 同じ内容の督促状が連帯保証人にも送られます。
4.明け渡し請求訴訟 大家もしくは管理会社が裁判を起こします。
裁判を起こされると、支払いできない正当な理由がない限り、勝ち目はありません。
5.強制退去 裁判所の判決が出てもなお支払いをしない場合には、大家もしくは管理会社により強制執行の申し立てが行われ、銀行口座や給与の差押え、強制退去などを執行されます。

支払いをしなかったからといって即強制退去になるわけではありませんが、裁判を起こされた場合は、支払いをできない正当な理由がない限り借主に勝ち目はありません。また、督促や裁判にかかった費用まで請求される可能性もあります。

保証会社が連帯保証人の時は注意が必要です

親や兄弟など身内の方が連帯保証人になるのが一般的ですが、最近は身内の方ではなく家賃保証会社を利用するケースも多くなっています。家賃保証会社が連帯保証人になっている場合、家賃や更新料を滞納するとどうなるかというと、家賃保証会社が大家もしくは管理会社に滞納分を立て替えて支払いをします。その後立て替えて支払いをした分に利息を上乗せした分を借主に取り立てます。この家賃保証会社による取り立てに注意が必要なんです。なぜかというと、家賃保証会社による取り立てに法規制がないんです。

消費者金融などの賃金業者の場合は、賃金業法で厳しい取り立てが規制されているのですが、家賃保証会社の取り立てには法律での規制がないため、やりたい放題と言われており、強引な取り立てを行う業者が多いので注意が必要なんです。

更新料は賃貸借契約書に明記されている限り支払う義務がありますし、またもし支払わなかった場合でも、請求され最悪の場合には強制退去になる可能性もあるので、きちんと支払うようにしましょう。

賃貸更新料払えない時の5つの対策

更新料を払うつもりはあっても、手元にお金がなくてどうしても払えないという場合もありますよね?そんな時どうしたらいいのでしょうか?そんな場合の対策を4つご紹介します。

大家もしくは管理会社に分割や減額の相談する

まずは大家や管理会社に分割払いができないか相談してみましょう。住んでいる期間が長く、家賃を滞納したこともなく、何もトラブルを起こしていなかった住人であれば、十分交渉の余地はあるでしょう。

一方、減額というのは、分割交渉よりもハードルが高いですが、更新時期は家賃の値下げ交渉ができるチャンスとも言えます。ただし、やみくもに値下げをしてほしいと言っても難しいので、交渉材料を用意しましょう。近隣の家賃相場や更新料なしの物件をインターネットや近くの不動産の店頭チラシなどで調べてみましょう。近隣の家賃相場が今払っている家賃よりも安いようであれば、その募集データを印刷して提示しましょう。

また、どの物件にもかならず欠点になる部分(駅から遠い、買い物に不便など)があります。そのほかにも、家賃を値下げしてもらえれば住み続けるという根拠(社会人であれば転勤や異動はしばらくない、大学生であれば在籍期間など)を伝えたり、今まで家賃の支払いを遅延していないことなども交渉材料になります。

すごい人気物件で、空室になればすぐに次の方が入居するような物件でない限り、大家さん側も今住んでいる方に更新してもらった方が、入居者が減る(=収入が減る)リスクが低いので、交渉してみる余地はありますよ。交渉したら必ず家賃が下がるわけではありませんが、交渉してみても損はないでしょう。

不要なものを売る

家にある不用品を売ってお金に換えましょう。メルカリやフリルなどのフリマアプリの名前を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか?スマートフォンやパソコンから誰でも手軽に不用品を販売することができるんです。自分で値段を決めることができ、出品方法もとっても簡単です。出品する商品の写真をとって金額や商品の説明を入力するだけ。スマートフォンで5分もかからずに出品することができますよ。

日雇いのバイトをする

更新料は一時的な費用ですので、日雇いのバイトをして、お金を貯めて支払う。というのが一番手っ取り早いという人は、一度、求人情報を探しても良いかもしれませんね、

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銀行や消費者金融のカードローンでお金を借りるという方法もあります。銀行カードローンの方が低金利なのでおすすめですが、その分消費者金融のカードローンよりも審査が厳しめです。消費者金融のカードローンも、申込から借入までWebですべての手続きができたり、申し込んだその日のうちに借りられるサービスがあったりなど、会社によって様々なサービスがあります。

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更新料なしの物件に引越しをする

契約書に更新料の支払いが明記されていたら、更新時には支払わなければなりません。しかしながら絶対に契約を更新しないといけないということではありません。今住んでいる物件よりも条件が良い物件があれば引越しを検討してみるのも1つの手です。更新料がない物件や更新料が安い物件、また、最近ではフリーレントといい、入居後の一定期間(1~3ヶ月程度)家賃が無料の物件もあります。そのような物件を探して引越しをした方が、無理して更新するより良い場合もあります。

まとめ

賃貸物件に住んでいると必ずやってくる更新。ただ契約をし直すだけなら良いのですが、多くの物件で更新料を払う必要があります。更新料は法的根拠はなく、全国共通のシステムではないのですが、賃貸借契約書に明記されている限り、契約期間に対し妥当な金額の範囲であれば支払う義務があります。

更新料を払わないのは家賃を払わないのと同様で、払わないと最悪の場合強制退去させられる可能性もあるので、きちんと払うようにしましょう。どうしても払えない場合は、分割払いや減額の交渉をしてみるというのも1つの手段ですし、またいっそのこと引越しをするという方法もあります。

・更新料は全国共通のシステムではない
・関西圏では更新料がない物件も多い
・更新料は、賃貸借契約書に明記されているかぎり支払う義務がある
2年契約で賃料1ヶ月分という更新料は妥当
・更新料を支払わないと更新時期を過ぎても退去しても請求され続ける
更新料を支払わないと最悪の場合、裁判で強制退去
・家賃保証会社が連帯保証人の場合の取り立ては厳しいので注意

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